L'assemblée générale - La prise de décision - Le vote - (3e partie)

La loi du 10 juillet 1965 réglemente la prise de décisions en assemblée générale de copropriété. Les décisions doivent être prises à des majorités différentes selon l'importance des enjeux et leurs conséquences sur la vie de la copropriété. La loi SRU du 13 décembre 2000 a permis de mettre en lumière les effets pervers de certaines dispositions et elle modifie sensiblement les conditions d'atteinte des majorités définies dans les articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965. Ces nouveaux textes doivent faciliter les prises de décisions en assemblée générale de copropriétaires pour effectuer des travaux.

Le déroulement des votes

Les décisions sont adoptées par vote, au vu des documents et des débats.

• Les votes doivent avoir lieu, soit à main levée, soit à bulletin nominatif. Le vote à bulletin secret est donc exclu .

• Le vote par correspondance ou par écrit sont inexistants (Cass. civ., 22 mai 1973 - Gaz. Pal. Bim. juill-août 1973, Panorama, p. 194). Ils ne peuvent donc être validés ou confirmés par une assemblée de régularisation (CA Paris,, 23e ch., 02/12/1981).

• Jusqu'à promulgation du scrutin, tout copropriétaire peut modifier sa décision au vu des conséquences collectives que peut entraîner sa position individuelle (TGI Paris, 8e ch., 13/07/1983 - AJPI fév. 1984, p. 81).

Le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (art. 22). Si le nombre de voix d'un copropriétaire représente plus de la moitié des voix du syndicat, il est ramené aux nombre de voix dont disposent tous les autres copropriétaires. Dans ce dernier cas, les tribunaux veillent à ce que le copropriétaire majoritaire ne contourne pas ce principe en recourant à des manoeuvres frauduleuses, notamment en recourant à des ventes fictives, ces dernières seraient annulées (Cass. 3ème civ. 6 juillet 1982).

Les différentes majorités

Il y a 5 types de majorité, dépendant du type des travaux à entreprendre. La plupart sont déterminés par les art. 24, 25 et 26 le la loi de 1965. En cas de silence de la loi ou du règlement de copropriété, c'est la majorité de l'art. 24 (majorité simple) qui s'applique. Aucun quorum n'est exigé par la loi.

• La majorité simple des présents et représentés (article 24).
  Il s'agit d'évaluer le groupe le plus important de l'assemblée. La majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés le jour de l'assemblée. Depuis la loi SRU (Article 81-7), seuls les votes exprimés sont réellement décomptés, désormais s'abstenir revient à voter pour, et non plus contre. Exemple : Si sur 1000 millièmes, les présents et représentés pèsent 600 ; la majorité simple est de 301
  
  Les décisions :
  C'est la majorité qui est requise pour toute décision, sauf s'il n'en est disposé autrement par la loi ( les exceptions sont précisées aux articles 25 et 26 de la loi). En règle générale, sont prises à cette majorité les décisions d'administration et de gestion courante de la copropriété, toutes les décisions qui relèvent des pouvoirs d'administration courante du syndicat.

• La majorité absolue (article 25)
  Il s'agit de l'ensemble des millièmes de la copropriété, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée. On prend en compte la totalité des voix des copropriétaires de l'immeuble, présents, représentés ou absents. Exemple : Sur 1000 millièmes, la majorité absolue est de 501.
  
  Loi SRU Article 81-5°
  Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé : " Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent [l'article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. " Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. " L'ancien article 25 prévoyait qu'en cas de refus de vote, une seconde assemblée était réunie et procédait à un nouveau vote, à la majorité de l'art. 24. Se posait alors souvent un problème d'absentéisme, que le nouvel art. 25-1 se donne pour objet de résoudre en autorisant à procéder immédiatement à un nouveau vote, sauf si 1/3 des voix n'est pas réuni. On considère dans ce dernier cas que le point méritant plus ample discussion, il convient de reconvoquer l'assemblée générale.

Les décisions

a) La délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'art. 24. Une délégation est un mandat, que l'assemblée confie ainsi au syndic, au conseil syndical ou à tout copropriétaire ; elle leur confie le soin de faire quelque chose au nom de la copropriété. Cette mission doit concerner l'administration et de gestion courante de la copropriété (CA Paris 11/10/1979 - Dalloz IR 1980-276) ; elle doit porter sur un acte ou une décision expressément déterminé (art. 21 Décret 1967) autrement dit, un mandat général est interdit. Toutefois, il est possible d'autoriser le bénéficiaire à autoriser certaines dépenses, jusqu'à un montant dont le mandat fixe le montant. Le mandat ne peut être un abandon de pouvoir : en aucun cas l'assemblée ne peut renoncer à son contrôle sur l'exécution du mandat, ni sur l'administration de l'immeuble ou la gestion du syndic.

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci. Lorsque les travaux sont effectués aux frais des copropriétaires intéressés, c'est cet article, et non l'art. 26-c Loi 1965 qui s'applique (Cass. civ. 18/05/1983, Bull. Cass. n° 116). L'autorisation n'est pas nécessairement antérieure à l'exécution des travaux ; l'assemblée générale peut ratifier des travaux effectués sans autorisation, d'autant qu'elle a alors la possibilité d'apprécier plus facilement leurs inconvénients (CA Aix-en-Provence 28/01/1969 - Gaz. Pal. 18/07/1969). En revanche, si vous n'avez pas sollicité l'autorisation de l'assemblée et qu'elle vous la refuse, vous pouvez être contraint de démolir (exemple avec l'enlèvement d'enseignes lumineuses - Cass. civ. 24/10/1990) ; vous pouvez toutefois demander que cette autorisation vous soit accordée par le tribunal de grande instance.

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical

d) Les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires (...) lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires (...). L'assemblée n'a pas à voter la mise en conformité avec une disposition légale (qui s'impose d'elle-même), elle doit simplement voter sur les éventuels aménagements nécessités par cette mise en conformité.

e) les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires Ex : travaux de ravalement de façades sur voie publique, travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité (amiante, saturnisme...)

f) La modification de la répartition des charges visées à l'article 10 al. 1er rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

g) à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, amortissables sur une durée inférieure à 10 ans.

h) la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement (Loi n° 67-561 du 12/07/1967 et Décret n° 68-976 du 09/11/1968).

i) à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels (auquel cas ils relèveraient de l'art. 26).

j) l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble raccordé à un réseau câblé L'assemblée n'a ici non plus pas à voter sur la mise en conformité avec une disposition légale (qui s'impose d'elle-même, surtout en ce qui concerne le droit à l'antenne), elle doit simplement statuer sur les modalités de l'installation.

k) l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes

l) l'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques

m) Loi SRU Article 81 : l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires

La double majorité (article 26)

• les 2/3 des millièmes (en valeur absolue)

et

• la majorité des copropriétaires (en valeur absolue)

Exemple : Si une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires, il faudra au moins 667 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité, quel que soit le nombre de personnes présentes ou représentées à l'assemblée.

Cette majorité dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise que pour des actes d'une importance particulière. 

a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (location, vente) autres que ceux imposés par la loi ou les règlements La vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est valablement prise à la majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz. Pal. 28/10/1995)

b) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes :

• l'attribution à un copropriétaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie d'un couloir commun (Cass. civ. 08/07/1986 - Bull. cass. n° 123)

• l'autorisation de la mise en place d'étalages extérieurs à un centre commercial pendant les heures d'ouverture

• la création d'un parking dans une partie commune à usage de cour ou de jardin (CA Limoges 01/07/1966 - Dalloz J. 1967-10).

c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e (travaux obligatoires), g (économies d'énergie), h (amélioration de l'habitat), i (accessibilité aux personnes handicapées) et j (installation d'antenne ou câble collectif) de l'article 25. Ces travaux bénéficient des conditions de double vote prévus à l'art. 26 al. 4

Fermeture et boîtes aux lettres
Requièrent un vote à la majorité de l'art. 26 :

• Les travaux effectués sur les parties communes destinés à améliorer la sécurité (...) au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l'immeuble (art. 26-1). La décision concernant les travaux est assortie d'une décision concernant les horaires de fermeture. Si la fermeture est programmée pendant les heures d'exercice normal d'activités professionnelles de l'immeuble, la décision doit être prise à l'unanimité, à moins de munir la porte d'un dispositif d'ouverture à distance.

• En ce qui concerne les boîtes aux lettres, une réponse ministérielle (JOAN 25/09/1995, p. 4072) précise :"L'obligation pour tout immeuble d'être pourvu de boîtes aux lettres, à raison d'une boîte aux lettres par logement, résulte effectivement de l'art. R. 111.14-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l'art. D. 90 du Code des postes et télécommunications. Elle ne s'impose donc qu'aux bâtiments ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée après le 12 juillet 1979 et n'est pas limitée aux immeubles en copropriété. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut décider d'installer des boîtes aux lettres dans un immeuble ancien qui n'en comporte pas et qui est gardienné. Cette décision n'est pas soumise à la règle de l'unanimité mais, selon la jurisprudence, à la règle de la double majorité."

La double majorité allégée (article 26 al. 4)

a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Il faut :

• les 2/3 des millièmes présents et représentés (valeur relative)

• la majorité des copropriétaires (valeur absolue)

Exemple : Une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires ; 8 sont présents ou représentés, pesant 800 millièmes. Il faudra au moins 534 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité. Le vote n'est pas immédiatement valide. Il faut procéder à une ratification dans les mêmes conditions de majorité par une seconde assemblée pour qu'il soit exécutoire. Nota : le décret du 15 janvier 1995 précise que la convocation à cette deuxième assemblée générale doit rappeler que la majorité requise est bien celle de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des millièmes présents et représentés.

Les décisions

Les travaux de l'art. 26-c, s'ils n'ont pas réuni la double majorité mais ont été approuvés par les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés, peuvent être votés par une seconde assemblée convoquée à cet effet ; il suffira alors que les votes pour représentent 2/3 des tantièmes présents ou représentés, et non plus 2/3 des tantièmes de toute la copropriété.

L'unanimité

désigne tous les copropriétaires en valeur absolue. Ce qui signifie que l'unanimité ne peut être obtenue si un seul copropriétaire est absent à l'assemblée générale, et ne s'est pas fait représenter (Cass. 3ème civ. 26 février 1975).

Les décisions

• Modification de la destination des parties privatives ou de leur modalité de jouissance (abandon d'une clause d'habitation bourgeoise, suppression des boîtes à lettres, suppression des colonnes vide-ordures...)

• l'aliénation (la vente) des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (art. 26-c al. 3). Nota : celles qui ne sont pas nécessaires font l'objet d'un vote à la double majorité.

• Modification de la répartition des charges, sauf exception prévue à l'article 11 de la loi de 1965.

• Travaux d'amélioration non conformes à la destination de l'immeuble (article 30).

• Création de nouveaux locaux à usage privatif par surélévation de l'immeuble (article 35).

Principe de la double assemblée

• Loi SRU Article 81-9 : Les votes qui n'ont pu être acquis à la majorité de l'art. 25, peuvent, si 1/3 des copropriétaires a voté pour, être adoptés immédiatement à la majorité de l'art. 24, ou à cette même majorité, mais 3 mois après, si moins d'1/3 des copropriétaires avait voté pour (article 25-1 nouveau).

• § Les travaux visés à l'art. 26-c (amélioration, transformation ou addition de parties communes, sauf nécessité ou impératifs légaux), s'ils n'ont pas été adoptés dans les conditions exigées par l'art. 26, peuvent, s'ils réunissent celles de l'art. 26 al. 4, être adoptés aux conditions fixées par ce même article.

Le décompte des voix

Le procès verbal qui est établi lors de chaque assemblée générale, comporte le résultat de chaque vote et précise le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus (art. 17 du décret du 17 mars 1967). Le procès verbal doit mentionner le nombre exact du total des voix en fonction duquel a été calculée la majorité requise (Cass. 3ème Civ. 20 novembre 1996) et préciser que la décision a été prise à la bonne majorité (Cass. 3ème Civ. 3 juin 1998), sans cela il n'y a pas de décision. La seule mention des votes favorables rend la délibération annulable (CA Paris 23ème Ch.11 septembre 1992), sans qu'il n'y ait à justifier d'un grief (CA Paris 23ème Ch.25 février 1992).

Dossier réalisé par le mon-immeuble.com