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Le texte ci-dessous régit les copropriétés donc les immeubles. Dans le cas des ASL, les règles à appliquer sont celles des statuts de votre ASL.

L'assemblée générale
Procès verbal et Contestations
(4eme partie)

Le procès verbal est une preuve matérielle. Établi par le secrétaire de l'assemblée générale, qui est généralement le syndic, le procès verbal avalise le contenu des délibérations et le résultat du vote. Il est possible de contester une décision d'assemblée générale. seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent demander l'annulation d'une ou plusieurs décisions, voire de l'assemblée elle-même. L'action doit être intentée devant le tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble ou du lotissement.

  Le procès verbal

Le compte rendu de l'assemblée générale donne lieu à un procès-verbal. Il s'agit d'un document obligatoire, le non respect de cette formalité peut entraîner la nullité de l'assemblée générale (TGI Paris 23 avril 1975). Le procès verbal est établi par le secrétaire (généralement le syndic, à moins que l'assemblée n'ait élu quelqu'un d'autre) ; il doit être signé par le président, le secrétaire et les éventuels membres du bureau (art. 17 Décret 1967). La signature de ces personnes suffit ; une clause du règlement de copropriété qui imposerait la signature de tous les copropriétaires présents devrait être considérée comme contraire à l'art. 17 (Rép. min. JO Sénat 21/10/1970). D'ailleurs l'omission des signatures n'est pas de nature à conduire à l'annulation des décisions prises lors de l'assemblée (Cass. 3ème Civ. 17 juillet 1986); toutefois il est alors permis d'en contester la force probante (CA Paris 23ème Chambre, 28 novembre 1997).

  Le contenu : textes des résolutions et réserves

L'article 17 du décret de 1967 exige que le procès-verbal contienne le texte de chaque délibération et le résultat de chaque vote avec le décompte des voix. la commission relative à la copropriété (4ème recommandation) préconise d'indiquer, pour chaque résolution , les nombres de voix "pour" et "contre" ainsi que nombre d'abstentionnistes. Par ailleurs la Cour de Cassation exige que le procès verbal fasse ressortir le nombre total de voix que compte la copropriété (cass. civ. 3è du 30.11.1996). le procès verbal doit aussi mentionner les noms des copropriétaires opposants ou abstentionnistes ; sur demande des copropriétaires, il est fait mention des réserves exprimés par ceux-ci sur la régularité des délibérations. Si le procès verbal ne précise pas que la décision a été adoptée à la majorité requise, il n'y a pas de décision (Cass. 3ème Civ. 3 juin 1998). S'il n'est fait mention que des votes favorables, la nullité de la délibération est encourue (CA Paris 23ème Ch. 11.09.1992). Le procès verbal est inscrit à la suite du précédent sur un registre spécialement ouvert à cet effet (art. 17 Décret 1967). Il peut néanmoins se présenter sous la forme d'une feuille volante si les formalités sont observées (Cass. 3ème Civ. 6 février 1973). la non tenue d'un registre peut engager la responsabilité du syndic (CA Paris 20 décembre 1979). Pour peu qu'il ait été correctement établi, le procès-verbal fait foi des contestations qu'il relate, ainsi tout copropriétaire qui affirmerait qu'il est erroné devrait en apporter la preuve par tous moyens, notamment à l'aide de témoignages (Cass. Civ. 3ème Ch. 8 février 1995).

  Notification

Par habitude, le procès verbal est adressé à tous les copropriétaires. Cependant, seuls les opposants (ceux qui ont voté contre une décision) ou les défaillants (ceux qui n'étaient pas présents à l'assemblée) sont susceptibles d'exercer un recours dans le cadre de l'art. 42. Le syndic doit leur adresser par lettre recommandée avec avis de réception dans les deux mois qui suivent la tenue de l'assemblée générale dans les conditions de l'art. 42 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, aucune sanction n'étant prévu en cas de dépassement de ce délai, le syndic peut être poursuivi en responsabilité mais les délibérations de l'assemblée ne sont pas annulées (CA Paris, 10/11/1989 - Loyers et copro. 1990 n°58). Cette lettre mentionne le résultat des votes et reproduit intégralement le texte du 2ème alinéa de l'article 42 de la loi de 1965 qui explicite la possibilité de contester une décision d'assemblée générale . Si cette mention n'est pas portée, la notification est irrégulière et le délai de forclusion ne court pas (cass. 3ème Civ. 5 février 1974). La décision peut alors être contestée dans un délai de droit commun de dix ans. Pour informer les copropriétaires qui étaient présents ou représentés à l'assemblée générale, une simple lettre ou encore le dépôt dans les boîtes aux lettres suffit. La réception de la notification fait courir un autre délai de deux mois : celui qui vous avez pour contester une décision de l'assemblée (si vous avez voté contre une résolution, ou n'avez pas assisté à ladite assemblée). Si vous êtes représentant d'une société propriétaire de lots et êtes défaillant, un extrait du procès-verbal de l'assemblée vous est notifié (art. 18 Décret 1967).

  La portée des décisions d'assemblée générale

Par principe, les décisions d'assemblée générale sont immédiatement exécutoires dès qu'un vote favorable est intervenu (CA Paris 19ème Ch. 26.09.1995). Elles s'imposent aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées (Cass. civ. 29/04/1987 - Bull. cass. n° 94). En général, on attend toutefois que le procès-verbal ait été communiqué pour les considérer comme exécutoires (hormis les mesures d'urgence). L'art. 42 al. 2 Loi 1965 précise toutefois que les travaux votés aux termes des art. 25 et 26 (donc, tous travaux sauf ceux d'entretien courant) ne peuvent débuter avant expiration du délai de contestation de 2 mois.

  La contestation des décisions d'assemblée générale

Qui peut contester ?

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42 L. 65) peuvent contester une décision de l'assemblée. Pour contester une décision il faut donc soit avoir été absent au vote, soit avoir voté contre. Dans tous les autres cas, approbation ou abstention, vous ne pourrez plus contester ce qui a été voté. (Il est à noter que si vous vous apercevez qu'une décision vous fait grief une fois l'avoir approuvée, vous pourrez tout de même demander à être indemnisé, mais vous ne pourrez vous opposer à ce que la décision soit exécutée). Vous devez par ailleurs être copropriétaire au moment où l'assemblée s'est tenue. Si vous avez acheté un lot peu de temps après, vous ne pourrez pas, sauf clause expresse de votre contrat de vente vous subrogeant au vendeur, en contester les résolutions. Vous pourrez toutefois vous prévaloir de l'illégalité des décisions par voie d'exception (voir le contentieux de la copropriété) (CA Paris, 23e Ch. B, 29 mars 2001). Si un copropriétaire vient à quitter une assemblée générale avant qu'il ne soit procédé à tous les votes, il a intérêt à faire mentionner le moment de son départ sur la feuille de présence pour attester qu'il sera défaillant pour les es ultérieurs et ainsi conserver son droit de contester les décisions prises hors sa présence (cass. 3ème civ. 5 octobre 1994). Dans le cas contraire, il risquerait d'être considéré par déduction comme ayant participé favorablement à la prise de décision et de ne pas pouvoir contester les décisions prises après son départ. Si vous êtes coïndivisaire, vous pouvez également agir au nom de l'indivision si vous vous êtes déclaré comme mandataire commun au syndic de sorte à être destinataire de la convocation ; les tribunaux considèrent alors que vous avez un mandat d'ester tacite (Cass. 3e civ., 11 octobre 2000) ; à défaut vous serez déclaré irrecevable (CA Paris 23e ch. B, 25 mai 2000).

Le délai pour agir

Il faut agir dans un délai de 2 mois. Une fois l'assemblée close, le syndic a 2 mois pour rédiger le procès-verbal et vous le faire parvenir par recommandé AR. A compter de la réception de ce procès-verbal d'assemblée, vous disposez de 2 mois pour en contester le contenu en justice (plus précisément à compter de la première présentation du recommandé à votre domicile). Ce délai est impératif et préfix : il ne peut pas être suspendu. Si personne ne conteste les décisions de l'assemblée dans un délai de 2 mois, celles-ci deviennent définitives, mêmes si elles sont irrégulières (Cass. civ. 09/01/1973 - Bull. cass. 12/1970), à moins que vous n'ayez pas été convoqué régulièrement à cette assemblée (Cass. civ. 17/07/1975 - IR Copro 1975-174). Ce délai de 2 mois ne vaut que pour une notification effective et régulière. si la notification du procès verbal n'a pas eu lieu, si elle a été faite de façon irrégulière (lettre simple) ou si le P.V. ne mentionne pas l'article 42, le délai de contestation sera alors de 10 ans.

Que peut-on contester ?

Seules les délibérations présentant le caractère de décision (au sens de l'art. 42 L. 65) peuvent être contestées. Il faut donc qu'il y ait eu vote ; ne sont pas décisionnaires les avis, les simples accords de principe, les décisions ne figurant pas à l'ordre du jour. Il faut pas nécessairement que cette décision vous fasse grief, vous pouvez contester une décision pour tout motif, mais vous ne pourrez obtenir de dédommagement que si une décision vous cause un préjudice certain, évaluable et direct. Contester une assemblée générale, ou une de ses résolutions seulement, peut être fait pour une grande variété de motifs :

  • manquement à une règle légale de forme (dans ce cas, l'assemblée, ou selon les cas une de ses résolutions seulement, sera annulée) : manquement aux règles de convocation, absence de transmission des documents obligatoires, prise de décisions non prévues à l'ordre du jour, non respect des règles de majorité, absence d' annexion de l'art. 42 Loi 1965

  • manquement à une règle de fond (abus, erreur, décision vous faisant grief) : la sanction sera soit l'annulation de la décision, soit l'octroi pour vous de dommages-intérêts

Comment contester une décision ?

Une assemblée générale, ou l'une de ses décisions, ne peut être contestée que par la voie d'une action judiciaire, entreprise dans un délai strict et sous forme d'une assignation déposée au greffe du tribunal compétent. Vous devrez prendre un avocat et faire l'avance des frais de procédure, mais vous pourrez récupérer ces frais si vous gagnez votre procès. Auparavant, la jurisprudence considérait qu'au regard de la loi les frais de justice devaient être supportés par tous les copropriétaires du syndicat, même ce qui avaient obtenu gain de cause contre lui. L'art. 10-1 de la Loi de 1965 (introduit par la loi SRU) a rectifié cette aberration, en énonçant "Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."

Comment agir ?

Vous devez intenter une action devant le Tribunal de Grande Instance (article R 311-1 du Code de l'organisation judiciaire) du lieu de l'immeuble (article 62 du décret n°67-223 du 17 mars 1967); elle doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic (Cass. 3ème Civ. 10 juin 1981). La demande ne doit pas se borner à demander l'annulation de l'assemblée, mais viser les délibérations que le demandeur conteste. L'action doit être en principe introduite par voie d'assignation , la constatation peut être formée par voie de conclusion dans le délai légal. Si une décision est entachée de nullité, l'assemblée générale peut délibérer à nouveau sur le même objet, cette fois de manière régulière, cela a pour effet de rendre sans objet l'action en nullité de la première délibération.

La sanction contre les recours abusifs ou dilatoires

Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés (article 32-1 du nouveau code de procédure civile). La loi du 21 juillet 1994 introduit un alinéa 4 à l'article 42, et punit d'une amende civile le copropriétaire qui exerce un recours abusif, le montant de cette amende est portée de 150 euros à 3000 euros lorsque l'action porte sur certains travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

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