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Statuts et Lois pour votre A.S.L

  La Loi pour les A.S.L
  Définition d'une A.S.L
  Objet d'une A.S.L.
  Constitution d'une ASL
  Les formalités
  Fonctionnement d'une ASL
  Disparition d'une ASL

  La Loi pour les A.S.L

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Les A.S.L. sont réglementées par la Loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927, de plus cette loi est abrogée par l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004, articles 58 et suivants, suivi du Décret n°2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.


  Définition d'une A.S.L

Il y a trois types d'Associations syndicales : libres, autorisées et forcées. Ces deux dernières sont des établissements publics, des personnes morales de droit public, alors que les ASL libres sont des personnes morales de droit privé relevant des tribunaux de l'ordre judiciaire. 

L'objet de l'ASL, il peut être différencié et adapté selon l'environnement :

  • en milieu rural, il s'agit souvent de remembrement des terres, d'entretien d'ouvrages ou de travaux d'équipement, drainage, etc.

  • en milieu urbain, il comprend l'assainissement, la voirie ou la gestion de services d'intérêt collectif. Les ASL se développent essentiellement dans le domaine des lotissements mais aussi dans celui des ensembles immobiliers

Comme toute association, l'ASL comprend un objet, un règlement, un budget, des assemblées et des pouvoirs.

 

  Objet d'une A.S.L.

Dans les lotissements et les ensembles immobiliers, l'ASL :

  • gère et entretient les biens et ouvrages d'intérêt commun comme les piscines, tennis, réseaux, voiries, gardiennage, etc...

  • prend les décisions concernant la gestion de ces biens en assemblée générale

  • s'assure de l'exécution des décisions (ce qui peut aller jusqu'à la police, la surveillance du respect du cahier des charges (l'équivalent du règlement de copropriété), de l'agrément ou l'esthétique du lotissement)

  • reçoit des cotisations de charges, gère les dépenses en fonction du budget de la collectivité

  • défend la collectivité en justice

  • est tenue envers ses membres de l'exécution des travaux entrant dans son objet (inclus celui d'acquérir la propriété des terrains et équipements communs). Elle est responsable des dommages résultant de sa carence. Les juges peuvent la condamner sous astreinte à faire effectuer des travaux nécessaires (Cass. 3e civ. 08/04/1987 - Gaz. Pal. 1987-146).

L'objet d'une ASL est limité, contrairement à une société l'ASL ne possède pas de personnalité civile universelle ; son domaine d'action reste étroitement conditionné par son objet qui en détermine tant les pouvoirs que les obligations.

La jurisprudence en a tiré les conséquences suivantes :

  • une ASL dont l'objet est de gérer et entretenir des ouvrages communs à plusieurs propriétés ne peut acquérir une parcelle sans utilité pour cette mission, et donc étrangère à son objet (Cass. 3e civ. 3 décembre 1975 - JCP N.1976.II.18352)

  • une ASL autorisée pour l'aménagement d'une voirie ne peut avoir pour objet la remise de la voirie à la commune, cet objet n'étant pas prévu par la loi du 21 juin 1865 (CE 18/05/1983 - JCP N.1983.II.17087)

  • une ASL dont l'objet est de gérer les voies d'un lotissement ne peut pas prendre des décisions concernant la hauteur des immeubles, ces décisions n'entrant pas dans son objet (CA Aix-en-Provence 04/01/1983)

  • une ASL peut avoir pour objet d'achever des travaux de viabilité, en se substituant au lotisseur défaillant. Mais ensuite, les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement des cotisations versées à cette fin (Cass. 3e civ. 14/02/1978 - JCP N.1978.II.265).

L'objet d'une ASL doit donc être à la fois large et défini de façon à ne pas risquer de la priver de sa capacité juridique. Ainsi, si il apparaît dans le  document contractuel du lotissement que la propriété de la voirie est transférée à l'ASL, il faut prévoir que celle-ci sera non seulement habilitée, mais tenue de la recevoir, sauf à émettre des réserves ou des recours contre le lotisseur.

Faute de ce faire, le transfert de propriété risque d'être très compliqué à effectuer en cas de dégradation ou de malfaçon. De surcroît la jurisprudence a énoncé qu'il ne suffit pas que ce transfert soit prévu ; il faut qu'il ait bel et bien lieu et qu'un acte soit dressé dans ce sens, à défaut de quoi l'ASL ne peut devenir réellement propriétaire (Cass. 3e civ. 24/01/1978).

  Constitution d'une ASL

Les ASL se forment sans l'intervention de l'administration, et sans que tous les copropriétaires y consentent nécessairement. Il suffit que se réunisse la volonté de ceux qui s'y syndiquent (CE 29 juin 1973).

La formation de l'ASL requière l'unanimité de ceux qui souhaitent y participer au moment de sa formation, mais sa prorogation ne requiert plus cette unanimité (Cass. 3e civ. 03/04/1990 - Bull. n°78).

Une ASL peut englober des terrains extérieurs à un lotissement, dès lors que ces terrains profitent des services du lotissement (CE 03/02/1933 - Lebon p. 156)

Chaque associé doit donner son consentement par écrit. La signature d'un plan-masse ne constitue pas un acte d'adhésion écrite; alors même que l'acte d'association s'accompagne d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent concernant l'immeuble pour lequel il s'engage (Cass. 3e civ. 11/01/1977 - Bull. civ. n°14).

La Cour de cassation a admis la pratique consistant à faire figurer dans l'acte de vente une clause obligeant l'acquéreur à respecter le cahier des charges, lequel l'oblige à adhérer à l'association syndicale. Le consentement est acquis du seul fait de la signature de l'acte de vente (Cass. 3e civ. 28/11/1972 - Bull. civ. n° 835). Cette pratique se limite pour l'instant aux lotissements et aux ensembles immobiliers.
Ainsi, les statuts de l'ASL sont fréquemment rédigés par les lotisseurs. Ils prévoient que tout propriétaire d'une parcelle du lotissement fera obligatoirement partie de l'ASL et devra se conformer à son cahier des charges. Le premier acquéreur donne son consentement et l'association, qui doit comporter au moins deux membres, est constituée.

Si une ASL comprend un immeuble en copropriété, une difficulté se pose. Dans les statuts de l'ASL, l'immeuble est indivisible et ne connaît qu'un seul interlocuteur, le syndic. Il n'en reste pas moins que le consentement à l'acte d'association doit être donné par chaque copropriétaire, pris individuellement. De même, il est nécessaire de convoquer tous les copropriétaires à l'assemblée constitutive de l'association.

une difficulté se pose au niveau des votes à l'assemblée de l'association ; la jurisprudence considère le copropriétaire comme un participant à l'association, mais aussi le syndic, qui représente la copropriété lors des votes ; cette situation reste encore incertaine.

les copropriétaires sont tenus de payer les dépenses de l'ASL, qui deviennent des charges communes dès lors que le règlement de copropriété l'a prévu, et ce même si les copropriétaires n'ont pas adhéré à l'association (Cass. 3e civ. 28/04/1993 - Bull. n° 57).

Le syndicat des copropriétaires est membre de l'ASL et à ce titre est en droit de demander le remboursements des sommes versées indûment au titre des charges (Cass 3e civ. 09/12/1998 - Bull. n°238).

En cas de location-accession : si vous achetez en location-accession, vous serez redevable des obligations au regard de l'ASL, en tant qu'accédant (art. 13 loi n° 84-595 du 12 juillet 1984). Le vendeur garde un accès aux assemblées et pourra avec vous émettre des observations sur les questions pour lesquelles vous n'avez pas le droit de vote. Il pourra également voter aux décisions concernant les réparations mises à sa charge.

  Les formalités

Il faut enregister les Statuts de l'ASL auprès de la préfecture qui en publie un extrait dans le J.O, signés par le président de l'association. L'acte d'association doit spécifier :

  • le but de l'entreprise

  • le mode d'administration

  • les limites du mandat des administrateurs ou syndics

  • les voies et moyens nécessaires pour subvenir aux dépenses

  • le mode de recouvrement des cotisations

  • un plan périmétral des immeubles syndiqués

  • une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

Que se passe-t-il si les formalités ne sont pas remplies ?

L'ASL ne jouira pas de la personnalité morale (Loi du 21 juin 1865 art. 7) ; elle ne pourra donc pas passer de contrats ni accomplir les actes de la vie civile. La jurisprudence l'assimile alors à une association de fait.

En revanche les tiers pourront agir contre l'ASL, comme si elle était valablement constituée.

Une formalité n'est pas obligatoire : la publication à la conservation des hypothèques. Celle-ci ne le devient que si l'ASL acquiert des biens immobiliers.

 

  Fonctionnement d'une ASL

La loi ne comporte pas de dispositions précises quant au fonctionnement de l'ASL. Il faut donc se référer à ses statuts, qui organisent son fonctionnement de manière assez libre.

Le décret du 18 décembre 1927 prévoit néanmoins l'existence de 3 organes :

  • L'assemblée
    Les statuts organisent sa convocation, ses quorums et majorités, ses modalités de vote.
    La correspondre entre le nombre de voix et le nombre de m² de terrain a été jugé valable par la jurisprudence (Cass. 3e civ. 11/12/1973). S'il existe un lot en copropriété, c'est le syndic qui sera membre à l'assemblée (sauf si les statuts prévoient que les copropriétaires eux-mêmes doivent être convoqués - CA Paris 11/07/1990).

  • Le syndicat (ou conseil d'administration)
    Ses rôles et pouvoirs sont organisés par les statuts.

  • Le directeur (ou président, ou syndic)
    Ses rôles et pouvoirs sont organisés par les statuts, qui en déterminent également le nombre. En pratique c'est lui qui fait vivre l'association.

Les charges de fonctionnement :

Les charges de fonctionnement sont réparties selon les règles portées dans les statuts ou dans le cahier des charges. Si rien n'est précisé dans les statuts, l'ASL doit décider en assemblée générale des règles de répartition des charges.

En cas de vente d'un lot, les provisions versées par le vendeur pour effectuer des travaux qui ont été votés restent acquises à l'ASL, celles pour travaux éventuels lui sont restituées.

Les obligations de propriétaires membres de l'ASL sont des obligations réelles, grevant les immeubles concernés, qui suivent donc ses immeubles, quels que soient leurs propriétaires.

La modification des statuts :

Les statuts prévoient eux-mêmes les modalités de leur modification (Cass. 3e civ. 01/07/1980). A défaut de disposition différente des statuts, la modification requiert l'unanimité. 

  Disparition d'une ASL

La loi ne comporte pas de dispositions précises quant à la fin de l'ASL. Il faut donc se référer à ses statuts, qui indiquent généralement que l'association durera tant que durera son objet. Un terme peut être fixé par les statuts ainsi qu'une durée fixe, ou indéterminée. Les statuts fixent également les modalités de liquidation.

Si les statuts prévoient une prorogation, une décision majoritaire avant le terme prévu suffit (Cass. civ. 3/04/1990). Pour faire disparaître l'ASL avant son terme prévu, il faut par contre l'unanimité.

Une ASL peut également être convertie en association autorisée ou forcée, devenant établissement de droit public (il faut que les statuts le permettent et qu'une majorité qualifiée des propriétaires l'autorise). Cette faculté est intéressante à utiliser si les propriétaires ne s'entendent plus. L'administration peut également convertir une ASL en association forcée quand un état de péril le justifie (fonds à l'abandon, défaut d'entretien, etc.).

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